1. 贷款预批

1-3日

在你综合考虑自己的财政情况后,如需要贷款,贷款公司或银行会根据你的down payment(一般要求付10%-20%),结合你的报税纪录、收入、信用分及其它资产等情况来考量你可以承担的每月还款额是多少,给你一份贷款预先批准信。要注意的是,无论全现金还是贷款,银行户头上并且最好有两个月以上的流水帐。不要忽略这些前期工作,只有这些都做好了,看房才不会浪费时间,在议价时也会处于主动有利的地位。

看房

2. 看房

短则几日,长则数月

列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单。波士顿房子交易佣金均由卖方出,所以建议买家找个可靠专业的经纪人,可以得到专业帮助而不用付额外费用,不仅能得到第一手的房源信息,好的经纪人会根据市场走势以及附近成交价,在议价过程中使用谈判技巧,为客户争取最多的利益。

出价

3. 出价

短至1日,长则数周

看到中意房子,经纪人会帮忙填写买房出价合约意向书,意向合同上除了出价价格外,还有一些附属内容,比如成交方式、预计的交房日期等。如果现金买房,房主还会要求提供你的银行存款证明(proof of funds)。如有贷款,则附上之前提到的贷款预先批准信。
签约

4. 签约

般为1-2周

买卖双方达成价格共识后,将在各自的律师代表下,商谈合同条款。买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据买方的情况进行更改,删减或添加。比如合同是否取决于贷款的条款或验屋结果等等。双方律师交流直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后,双方才签署合同。签约后,买方一般支付房屋总价10%的房款作为定金。这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户(escrow account)内。如果买家无正当理由(产权有问题、贷款没批等)单方退出合同,将会失去这笔定金。

验屋

5.  验屋

检验几个小时,1-3日之后得出报告
价格接受后,如果买的是house,买家一般会请有执照的房检师来检查房子。如果买的是coop或condo的单元房,一般省过这个环节。但如果单元楼比较小,或是业主们自己管理的楼,还是建议请房检。验后没有问题,买得放心。验后有问题,可酌情再与卖家协商,提出修缮或减价要求,或中止合同。
贷款银行确定发放贷款

6. 贷款银行确定发放贷款

60-90日

如果不是现金交易,贷款就是最关键的一步。买家可以找银行,也可以找贷款公司。如果你信任预审贷款那家公司或银行,可以向它正式申请。如果你还想货比三家,也可以再资询其它公司。贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal),贷款批准后买主还要锁定利率。如果是现金买房,可以省略此步骤。
产权调查

7. 产权调查(Title Search)

1–2周

与上一步骤同时,买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查,出具产权报告。主要调查该房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料,有无任何未解决的法律纠纷问题等等。如果house的话,看看有无违章建筑。另外买家还要取得平面图(Survey)来清楚界定与邻居的边界。买方一般会购买产权保险(Title insurance),以保护自己的权益。
Condo/Coop管理会申请

8. Condo/Coop管理会申请

1-6周

如果购买的是Condo或者Coop,需向它们的管理会(Board)提出购买申请并准备board package。不同管理会有不同要求,所提交的是买家的财政、信用、工作情况。例如资金与财产证明表(Financial Statement)、税单、工作证明、私人推荐信等等。Condo在同等条件下有优先购买的权利,即管理会可以拒绝买家的申请,但是一般情况下会给予批准,而且Condo管理会一般不会要求面试。Co-op无论从材料要求、审批过程及面试都严多了。Co-op可以拒绝买家申请,并且无需提供解释。面试一般30分钟到1小时。正如工作或生意上的正式会面一样,买家要认真对待,留个好印象。

过户(Closing)

9. 过户(Closing)

1-3小时

在你综合考虑自己的财政情况后,如需要贷款,贷款公司或银行会根据你的down payment(一般要求付10%-20%),结合你的报税纪录、收入、信用分及其它资产等情况来考量你可以承担的每月还款额是多少,给你一份贷款预先批准信。要注意的是,无论全现金还是贷款,银行户头上并且最好有两个月以上的流水帐。不要忽略这些前期工作,只有这些都做好了,看房才不会浪费时间,在议价时也会处于主动有利的地位。

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